李宜榛 企業租稅實務
介紹房地合一課稅新規定
D10917108 李宜榛 D10917118 蕭育暄
什麼是房地合一課徵所得稅制度(新制)？
105年起實施房地合一課徵所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，達到租稅公平。
房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
如何判斷出售之房地應適用新制(房地合一課稅)或是舊制(僅房屋課所得稅)計算所得稅？
1、房地只要是在104年12月31日以前出售者，一律適用舊制。
2、房地在105年1月1日以後出售者：
(1)105年1月1日以後取得者，一律適用新制。
(2)105年1月1日以前取得，但持有期間在2年以內者，適用新制，如持有期間超過2年者，適用舊制。
3、舉例說明：
(1)甲君在103年8月1日購入房地，於105年9月1日出售→持有期間超過2年，適用舊制。
(2)乙君在103年8月1日購入房地，於105年3月1日出售→持有期間在2年以內，適用新制。
(3)丙君在105年2月1日購入房地，於108年3月1日出售→適用新制。
4、前開出售日期，原則上以所有權移轉登記日為準。
房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
相關修法重點如下：
一、延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，居住者個人交易持有2年以內房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35%，以抑制個人短期炒作不動產。應於完成所有權移轉登記日之次日、房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日、股份或出資額交易日之次日起30日內申報。
二、營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，營利事業交易持有2年以內房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾 5年，稅率35% ；持有房地超過5年，稅率20%，以抑制營利事業短期炒作不動產，防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負。於年度營利事業所得稅結算申報時分開計算稅額，合併報繳。
三、修正土地漲價總數額減除規定，防杜利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負，明定得減除之土地漲價總數額，以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限，超過部分不得減除，但其屬超過部分土地漲價總數額計算繳納之土地增值稅得以費用列支。
四、納入交易預售屋及其坐落基地、符合一定條件之股份或出資額，視為房地交易，防杜藉由不同型態炒作房地產規避稅負。
五、推計費用率由5%調降為3%，並增訂上限金額為新台幣30萬元，使稽徵機關對於個人未提示證明文件之費用推計基礎更符實情；倘實際支付費用超過該金額者，納稅義務人仍得自行提出相關證明文件，核實認定。營利事業未提示有關房地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定成本或費用，倘無查得資料，比照個人房地交易推計成本、費用規定辦理。
六、獨資、合夥組織營利事業交易房地之所得，由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，以反映獨資、合夥組織營利事業之房地，其登記所有權人為個人，與具獨立法人格之營利事業得為所有權之登記主體有別。
七、下列各項不受修法影響： （一）維持20%稅率者 1.個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地。2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後，持有期間在5年內之交易。3.建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。4.個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。（二）個人及營利事業交易其持有超過5年之房地。（三）自住房地持有並設籍滿6年之交易，維持稅率10%及免稅額度新台幣400萬元。（編輯：潘羿菁）1100409
參考網頁
https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch_421?cntId=dot_201708040002_421
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW118W/CON/897/5296510798783228624
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